所得税は、利益（所得）に対して課される税金ですので、節税を図るには発生した利益を適切に管理することが求められます。
不動産貸付を行う場合も、正しい知識を用いて対策を講じれば、税負担を軽減することが可能です。
本記事では、貸付物件を活用した実践的な節税方法について、わかりやすく解説します。

不動産貸付で節税できる仕組みとは

不動産を貸し付ける際に発生した支出は、経費として計上することができます。
経費が多くなれば、その分だけ利益が圧縮されるため、所得税の負担を抑えるには、経費を効果的に活用することが重要です。
また、不動産賃貸業（不動産所得）が赤字となった場合には、他の所得と損益通算することが可能です。
たとえば、給与所得が800万円、不動産所得が△100万円の場合、課税対象となる所得は700万円（800万円＋△100万円）になります。
所得税は、対象金額が大きくなるほど税率が高くなる「累進課税方式」を採用しているため、損益通算によって所得金額が抑えられた場合、節税効果はより大きくなります。

不動産貸付の節税効果を高めるための実践テクニック

不動産賃貸業を営んでいる方が節税を図る場合、経費だけでなく、制度を活用することで節税効果をさらに高められます。

青色申告による控除の活用

個人事業主や不動産賃貸業を営んでいる方は、青色申告によって確定申告手続きを行うことができます。
青色申告は、一定の水準で記帳を行い、その記帳に基づいて正しく申告する際に適用される優遇措置です。
適用者は、最大65万円の特別控除を受けることができるため、所得税の負担を軽減する効果があります。
赤字が発生した場合には、最大3年間繰り越すことが認められているため、一時的な経営悪化にも対応可能です。
加えて、配偶者などに支払う給与を必要経費として算入することも可能なため、家族で不動産賃貸業を営む場合にも節税面でのメリットがあります。

事業規模の判断基準

不動産所得に対して、65万円の青色申告控除を適用するためには、事業的規模で不動産を貸し付けていることも要件の一つとなっています。
不動産の貸付けが事業として行われているかどうかは、社会通念上において「事業」とみなされる程度の規模で行われているかどうかが、判断の基本となります。
たとえば、建物の貸付けを行っているケースでは、次のいずれかの基準に該当すれば、原則事業として取り扱われます。

• 貸間やアパート等については、貸与可能な独立した室数がおおむね10室以上であること
• 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること

減価償却の対象となる設備・備品の見極め

賃貸物件に設置する設備や備品のうち、一定の金額を超えるものは「減価償却資産」として扱われます。
たとえば、10万円を超えるエアコンや給湯器、家具などは減価償却資産に該当するため、購入費用を耐用年数に応じて分割し、各年の経費として計上しなければなりません。
一方、青色申告者については、一定の要件を満たせば、30万円未満の減価償却資産については一括での経費計上が認められています。
そのため、利益が多く発生した年に30万円未満の減価償却資産を購入し、事業用として使用することで、その年の利益を圧縮することが可能です。

賃貸物件を活用した節税のよくある誤解と注意点

節税を意識するあまり、誤った認識や不適切な処理をしてしまうと、税務リスクを高めることになるため注意が必要です。

「支出は全額経費になる」は誤り

不動産賃貸業を営んでいる方が経費として計上できるのは、収入を得るために直接要した費用に限られます。
たとえば、貸付物件の一部を自宅として使用している場合、自宅に対応する部分（非事業用）の支出は経費として計上できません。
車など、公私で利用しているものについては、事業に使用している面積や時間に応じて按分する必要があります。
税務署は「合理的な根拠」に基づいた経費計上を求めており、生活用の部分まで含めてしまうと税務調査で否認される可能性があります。
そのため、節税を成立させるには、事業用割合の明示と、それを裏付ける資料の整備が必要です。

不動産貸付の節税相談を税理士にすべき理由

節税に関する判断が難しい場合や、経費の按分に不安がある場合は、税理士に相談することが有効です。
設備投資による節税効果は、実施するタイミングによって異なるため、専門家の助言によって不要な税負担を避けることができます。
また、税理士は税務署対応にも精通しているため、節税方法だけでなく、税務調査を想定した対策を講じることも可能です。

まとめ

賃貸物件に関する節税は、単に経費を計上するだけでなく、根拠のある処理と継続的な記録が求められます。
事業用割合の算定や減価償却の判断など、専門的な知識が必要な場面も多く、自己判断ではリスクを伴うことがあります。
こうした不安を解消し、節税効果を最大限に高めるためには、税理士への相談が有効です。
正確な申告と安定した経営を実現するためにも、専門家の力を積極的に活用することが望まれます。